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 LE CONTRAT PRIVILEGE |
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| Quoi de plus normal lorsqu'on souhaite vendre un bien immobilier que de vouloir le vendre vite et surtout bien ? |
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Le nouveau Contrat Privilège Laforêt Immobilier
Légitimement, on pourrait penser qu'en multipliant les agences immobilières, on améliore la visibilité de son bien et donc que l'on augmente les chances de le vendre au juste prix. Ce n'est pourtant pas vraiment ce qui se passe : c'est plutôt la dispersion des moyens qui nuit. Confier un mandat de vente à plusieurs agences n'est pas la solution miracle. La multiplication des agences a bien souvent un effet inverse à celui recherché, ne serait-ce que par le fait que cela tend plus souvent à discréditer le bien plutôt qu'à le valoriser. "Si j'ai vu cet appartement dans toutes ces agences, c'est probablement que personne n'en veut pour une bonne raison", auront tendance à penser de potentiels acheteurs.
De plus, les agences immobilières ne s'engagent que rarement sur les moyens qu'elles sont prêtes à mettre au service de la vente du bien. Panneaux, affichage en vitrine, annonces dans la presse, toute la visibilité du bien risque d'être dépendante de l'agence, de son stock d'offres du moment et du type de mandat. Le Contrat Privilège de Laforêt Immobilier propose une solution efficace pour la vente d'un bien immobilier en s'engageant sur les moyens mis en place. En confiant l'exclusivité de la vente à une agence Laforêt Immobilier, via le Contrat Privilège, le bien immobilier bénéficie d'une communication et d'une visibilité complète et cohérente. Cela passe par une série de privilèges dont l'affichage permanent en vitrine de l'agence Laforêt Immobilier ou dans les annonces presse, ce qui n'est pas toujours le cas pour les mandats simples.
La garantie Laforêt Immobilier
Il ne faut toutefois pas perdre de vue que , mandat simple ou Contrat Privilège, l'agence Laforêt Immobilier met le même savoir-faire, la même énergie à vendre un bien immobilier. Seuls les moyens qu'elle met au service de cette vente diffèrent. Il est tentant de s'affranchir de l'aide d'une agence pour vendre son bien, mais plusieurs questions doivent être alors posées: qui fera visiter votre bien, qui triera les vrais des faux acquéreurs, qui vérifiera leur solvabilité ? Le Contrat Privilège répond aussi à ces questions. C'est une question de temps et de sécurité.
Le mot "contrat" ne doit cependant pas faire peur. Si un ou plusieurs services et engagements proposés par Laforêt Immobilier n'étaient pas remplis, le client peut immédiatement résilier son contrat par une simple lettre recommandée.
Après tout, le secret de réussite du Contrat Privilège réside aussi dans la confiance réciproque que s'accordent vendeur d'un bien immobilier et agence Laforêt Immobilier !
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| PROJET IMMOBILIER : NOS SERVICES POUR LA VENTE D\'UN BIEN |
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| TOUT SUR LA VENTE D'UN BIEN |
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LES CONTRATS DE VENTE
Les avant-contrats de vente
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| Il existe deux sortes de promesse de vente :
La première appelée promesse unilatérale de vente n'engage pas l'acheteur. Il dispose seulement, durant une période déterminée dans le contrat, d'un droit d'option sur le bien qu'il est libre ou non de lever.
La seconde nommée promesse synallagmatique ou compromis de vente comporte plus de risque que la promesse de vente car elle engage définitivement les signataires : le vendeur à vendre et l'acheteur à acheter. Cet acte vaut en effet vente. De fait, si l'acte est rompu, la partie qui se retire devra payer des dommages et intérêts ou pourra être contrainte à exécuter le contrat.
Depuis le 1er juin 2001, tout acheteur (non-professionnel) d'un logement ancien ayant signé une promesse sous seing privé dispose d'un délai de rétractation de 7 jours. Durant cette période, aucune somme d'argent ne peut être versée, sauf si vous signez avec un professionnel ( agent immobilier, notaire...). En cas de rétractation, il dispose d'un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation pour restituer la somme versée.
L'acte authentique de vente
L'acte de vente est le dernier acte du processus de vente. Il engage définitivement le vendeur et l'acheteur : le premier à transférer la propriété du bien à l'acquéreur et le second à payer le prix de vente convenu au vendeur.
Dans le cas où aucun compromis de vente n'a été signé, le notaire doit accorder à l'acheter un délai de réflexion de 7 jours, et doit, à cet effet, lui adresser le projet d'acte. (voir notre dossier Loi SRU).
La réitération de l'acte se fait par devant notaire. En principe, c'est le notaire du vendeur qui s'en charge mais il peut être assisté du notaire de l'acheteur.
Les autres frais liés à la vente (les émoluments de formalités et les droits et taxes payés au Trésor public) demeurent intégralement à la charge de l'acheteur.
Après la rédaction du contrat de vente, les deux parties sont définitivement liées. L'acquéreur devenu propriétaire reçoit alors les clés de son nouveau logement ainsi qu'une attestation de propriété. L'acte de vente doit ensuite être transmis au bureau des hypothèques dans un délai de 6 mois à un an afin d'être publié.
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| NOS SERVICES POUR L'ACHAT D'UN BIEN |
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Mieux qu'une simple transaction, nous vous assurons une palette de services pour optimiser votre achat.
NOS EXPERTISES ADAPTEES A VOS BESOINS :
La présélection des offres
Votre temps est précieux, tout comme le nôtre. Pour vous éviter des visites inutiles, votre conseil LAFORÊT vous présente d'abord, sur informatique, une présélection large des offres susceptibles d'entrer dans votre projet. Ensemble, vous pourrez mieux retenir ensuite les visites "utiles".
Le Contrat Privilège
Il vous permet d'avoir accès à des offres de qualité, proposées exclusivement dans votre agence LAFORÊT IMMOBILIER.
Le fichier commun
Les agences Laforêt Immobilier d'une même zone géographique de proximité mettent en commun leur fichier afin d'optimiser l'offre de biens.
La certification de surface
La loi Carrez a rendu obligatoire cette mesure depuis le 18 Juin 1997 pour toute vente de biens en copropriété. Elle authentifie la surface exacte du bien que vous envisagez d'acheter.
LES PLUS
 La recherche d'amiante
Le décret du 7 juillet est renforcé par la loi SRU. En cas de présence de flocages, de calorifugeages ou de faux plafonds contenant de l'amiante, les travaux doivent être effectués dans un délai de 12 mois.
La recherche de xylophages
La loi date du 08 juin 1999 : IL est obligatoire de respecter l'injonction de recherche de termites ou de traitement soit préventif soit curatif émanant du maire pour les immeubles situés dans une zone contaminée. En cas de vente d'un bien dans une telle zone, il est nécessaire de produire un état parasitaire datant de moins de 3 mois.
La recherche de saturnisme
Depuis la loi du 29 juillet 1998,un état des risques d'accessibilité au plomb datant de moins d'un an doit être annexé à toute promesse unilatérale d'achat ou de vente, à tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant 1948 et situé dans une zone à risque délimitée par le Représentant de l'Etat.
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| VOUS AVEZ UN PROJET IMMOBILIER / TOUT SAVOIR SUR L\\\'ACHAT D\\\'UN BIEN |
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LES DOCUMENTS A CONSULTER AVANT DE S'ENGAGER
Vous avez un coup de coeur pour une maison ou pour un appartement ? Son prix entre dans votre budget ? Avant de vous engager définitivement, consultez les documents suivants :
Le relevé des charges et le procès-verbal de la dernière assemblée générale (pour une copropriété bien sûr). Ils vous permettent de savoir si la copropriété est correctement gérée et si des travaux ont été récemment votés ;
Le carnet d'entretien de l'immeuble : depuis le 1er juin 2001, le carnet d'entretien de l'immeuble doit être mis à votre disposition. Tenu par le syndic de copropriété, il indique notamment l'année de réalisation de gros travaux ( ravalements de façade, aménagement d'un ascenseur..) ;
Les derniers avis de taxe foncière ou de taxe d'habitation.
Le certificat d'état d'amiante ;
Le certificat d'état parasitaire. Il est obligatoire dans les zones contaminées par les termites ;
Enfin, si vous avez l'intention d'acquérir une maison individuelle, contactez la mairie pour connaître les règles d'urbanisme applicables et les travaux prévus dans votre quartier.
LES CONTRATS DE VENTE
LES AVANT-CONTRATS DE VENTE
Il existe deux sortes de promesse de vente :
La première appelée promesse unilatérale de vente n'engage pas l'acheteur. Il dispose seulement, durant une période déterminée dans le contrat, d'un droit d'option sur le bien qu'il est libre ou non de lever.
La seconde nommée promesse synallagmatique ou compromis de vente engage définitivement les signataires : le vendeur à vendre et l'acheteur à acheter. Cet acte vaut en effet vente. De fait, si l'acte est rompu, la partie qui se retire devra payer des dommages et intérêts ou pourra être contrainte à exécuter le contrat.
Depuis le 1er juin 2001, tout acheteur (non-professionnel) d'un logement ancien ayant signé une promesse sous seing privé dispose d'un délai de rétractation de 7 jours. Durant cette période, aucune somme d'argent ne peut être versée, sauf si vous signez avec un professionnel ( agent immobilier, notaire...). En cas de rétractation, il dispose d'un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation pour restituer la somme versée.
L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE
L'acte de vente est le dernier acte du processus de vente. Il engage définitivement le vendeur et l'acheteur : le premier à transférer la propriété du bien à l'acquéreur et le second à payer le prix de vente convenu au vendeur.
Dans le cas où aucun compromis de vente n'a été signé, le notaire doit accorder à l'acheter un délai de réflexion de 7 jours, et doit, à cet effet, lui adresser le projet d'acte. (voir notre dossier Loi SRU).
La réitération de l'acte se fait par devant notaire. En principe, c'est le notaire du vendeur qui s"en charge mais il peut être assisté du notaire de l'acheteur.
Les autres frais liés à la vente (les émoluments de formalités et les droits et taxes payés au Trésor public) demeurent intégralement à la charge de l'acheteur.
Après la rédaction du contrat de vente, les deux parties sont définitivement liées. L'acquéreur devenu propriétaire reçoit alors les clés de son nouveau logement ainsi qu'une attestation de propriété. L'acte de vente doit ensuite être transmis au bureau des hypothèques dans un délai de 6 mois à un an afin d'être publié.
LA COPROPRIETE
DEFINITION DE LA COPROPRIETE
Il s'agit de tout immeuble dans lesquels au moins deux appartements appartiennent à des propriétaires différents.
La copropriété est régie par un règlement de copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965.
Le règlement stipule les droits et les devoirs des copropriétaires et contient les plans et désignations des parties communes et des parties privatives, les conditions dans lesquelles les copropriétaires peuvent les utiliser et la répartition des charges.
Le syndic assure la gestion quotidienne de la copropriété sous le contrôle de l'assemblée générale des copropriétaires qui le nomme.
Les décisions concernant la copropriété sont prises par une assembléegénérale. Enfin le conseil syndical, formé de copropriétaires élus lors de l'assemblée général, assiste et contrôle le syndic dans sa gestion.
LES PARTIES COMMUNES PRIVATIVES
Le règlement de copropriété fixe la répartition entre les parties communes et les parties privatives.
Parties privatives
Il s'agit des éléments dont chacun des copropriétaires a la propriété exclusive. Ainsi (liste non exhaustive) :
La porte d'entrée. Son entretien est à la charge du copropriétaire, mais son aspect ne peut être modifié sans l'accord de l'assemblée générale.
L'entrée de l'appartement, le salon, la salle de séjour, les chambres : les plafonds (plâtre, peinture) ; les cloisons de séparation des pièces (mais pas les murs porteurs) ; les revêtements décoratifs (papiers...) ; les châssis de fenêtres, la vitrerie, la sonnerie ; les portes de communication (menuiserie et serrurerie) ; les volets, les persiennes, les stores, les jalousies (mais attention à ne pas les modifier ou les installer sans l'accord du syndic ou de l'assemblée) ; les revêtements de sol ; les cheminées (mais pas les conduits).
La cuisine : le plafond ; les cloisons ; les carrelages ; les canalisations d'eau à partir de la colonne montante ou jusqu'à la descente ménagère ; toute la robinetterie ; les siphons ; les éviers.
La salle d'eau, la salle de bains, le cabinet de toilette : les plafonds, les cloisons, les carrelages ; la baignoire avec sa robinetterie et la tuyauterie ; le lavabo avec sa robinetterie et la tuyauterie ; le bidet avec sa robinetterie et la tuyauterie ; le chauffe-eau (le cas échéant).
Les WC: la cuvette ; le siphon ; la chasse d'eau à partir de la colonne montante, les tuyauteries et canalisations jusqu'à la chute.
Parties communes
Il s'agit des parties de l'immeuble et des terrains à l'usage de tous les copropriétaires ou d'au moins deux d'entre eux.
Elles comprennent :
les entrées et les couloirs de l'immeuble ;
les escaliers, les cages d'ascenseur ;
les cours ;
les parcs et jardins ;
les voies d'accès ;
le gros oeuvre des bâtiments, les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
les locaux des services communs (local à ordure par exemple) ;
les passages et corridors ;
les éléments d'équipement communs, y compris les parties de canalisation qui traversent des locaux privatifs ;
le chauffage central. La chaudière et les installations sont la propriété commune du syndicat et pour éviter de graves perturbations pour l'ensemble de l'installation, il est interdit de modifier, de remplacer ou supprimer les éléments de chauffage se trouvant dans les appartements ;
les vide-ordures : les gaines sont parties communes ainsi que les vidoirs s'ils sont collectifs ; par contre, les vidoirs installés dans les appartements sont considérés comme privatifs ;
l'antenne et/ou la parabole de télévision collective.
LES CHARGES DE COPROPRIETE
La répartition des charges est prévue par le règlement de copropriété dans ce qu'on appelle un état de répartition des charges. Ce dernier doit respecter les dispositions de l'article 10 de la loi de 1965 qui distinguent deux catégories de charges :
Charges générales et charges spéciales
les charges générales sont relatives à la conservation, l'entretien et l'administration de l'immeuble. Il s'agit des dépenses liées au nettoyage des parties communes, de gardiennage, d'éclairage, de peinture, etc.
les charges spéciales dépendent du fonctionnement et de l'entretien des éléments d'équipement communs et des différents services collectifs (ascenseur, vide-ordures, antenne, eau froide, chauffage, etc.).
LE SYNDIC DE COPROPRIETE
les charges générales sont réparties en fonction de la valeur du lot par rapport à la valeur totale de l'immeuble, c'est-à-dire en fonction des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot.
les charges spéciales sont réparties en fonction de l'utilité de chaque service pour les différents lots. Par exemple, concernant l'ascenseur, les copropriétaires du rez-de-chaussée ne paieront rien et ceux du 1er étage paieront des charges moins élevées que ceux du cinquième. Attention, ce n'est pas l'utilisation effective qui est considérée mais la possibilité d'utilisation. Le propriétaire d'un logement vide ou qui n'utilise pas l'ascenseur est redevable des charges d'entretien.
L'état de répartition des charges contenu dans le règlement de copropriété peut être modifié de deux manières :
LE SYNDIC DE COPROPRIETE
L'exécution des décisions du syndicat des copropriétaires est confiée à un syndic. Celui-ci est mandataire, c'est-à-dire qu'il ne fait qu'accomplir les missions qui lui sont confiées. Peut exercer cette fonction :
Le choix du syndic
Le choix du syndic relève normalement de la décision des copropriétaires en assemblée générale. Mais ils peut être aussi effectué :
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Dans le règlement de copropriété (dans le cas de logements neufs) ;
Par le conseil syndical pour les syndicats coopératifs ;
Par le président du tribunal de grande instance à la demande d'un ou de plusieurs copropriétaires. |
Le changement de syndic
Les copropriétaires ont la faculté ne pas renouveler le mandat du syndic lorsqu'il vient à échéance. Un vote à la majorité des voix des copropriétaires est nécessaire. Ils ont également la possibilité de le révoquer, en cours de mandat, s'il a commis une faute grave (mauvaise tenue des comptes, administration en contradiction avec les décisions de l'assemblée générale...).
Les fonctions du syndic
Il doit :
se charger de la gestion courante (maintenance, gestion du personnel, approvisionnement...) ;
intervenir pour les travaux urgents ;
recouvrer les charges ;
appliquer les décisions de l'assemblée générale ;
se charger du budget prévisionnel et de la comptabilité courante.
conseiller les copropriétaires ;
faire respecter le règlement de copropriété ;
tenir à jour la liste des copropriétaires ;
afficher dans les immeubles les procès-verbaux abrégés des décisions prises en assemblée ;
établir et tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble. Celui-ci indique notamment l'année de réalisation des gros travaux (ravalement, remplacement de la chaudière...). Ce carnet est consultable par les candidats à l'acquisition d'un lot dans la copropriété.
La rémunération du syndic
Les honoraires du syndic professionnel ne sont pas réglementés et sont fixés librement. Aucune rémunération ne doit être versée au syndic copropriétaire, mais les frais engagés pour exercer sa mission lui sont remboursés (frais de timbres, photocopie...) ;
L'ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES
Tous les copropriétaires peuvent y participer mais également :
les locataires ayant signé un contrat de location-accession à la propriété ;
les associés pour les lots appartenant à une société civile immobilière ;
le mandataire commun pour les lots en indivision ;
les représentants d'une association de locataires ;
les locataires mandatés par un copropriétaire.
Dans l'hypothèse où un copropriétaire ne peut pas assister personnellement à la réunion, il a la possibilité de se faire représenter par un mandataire de son choix, à l'exception du syndic. Il remet à son mandataire un pouvoir rédigé sur papier libre. Un même personne ne peut cependant recevoir plus de trois mandats sauf si le nombre de mandats lui fait totaliser moins de 5 % des voix.
L'organisation de l'assemblée générale
Il doit y avoir au minimum une assemblée générale ordinaire par an. Toutefois, en cas de prise de décision importante (gros travaux urgents, ravalement...) une assemblée extraordinaire peut être organisée.
La décision de convoquer l'assemblée est du ressort du syndic. Elle peut aussi être demandée :
par le conseil syndical ;
par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires. La demande doit alors être notifiée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception et doit préciser les questions à inscrire à l'ordre du jour.
Le syndic doit prévenir les participants au minimum 15 jours à l'avance, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par lettre remise directement aux copropriétaires. En cas d'urgence, ce délai peut être raccourci. L'ordre du jour ainsi que tous les documents utiles à la préparation de la réunion (budget prévisionnel, décision de justice...) doivent être joints à la convocation.
Le déroulement de l'assemblée
Chaque participant doit signer la feuille de présence. Au début de la réunion, l'assemblée désigne un président de séance parmi les copropriétaires (le syndic ne peut pas présider la séance) et éventuellement un bureau. Seules les questions inscrites à l'ordre du jour sont débattues et doivent être votées. Chaque copropriétaire a un nombre de voix correspondant à ses tantièmes. Les décisions sont prises en fonction de leur importance selon les différentes majorités exigées (art. 24, 25 et 26 de la loi de 1965).
L'application des décisions prises par l'assemblée générale
Un procès-verbal doit être envoyé par lettre recommandée dans un délai de 2 mois aux copropriétaires ayant voté contre une décision (copropriétaires opposants) ainsi qu'à ceux qui n'étaient ni présents ni représentés à l'assemblée générale (copropriétaires défaillants). La notification aux présents n'est pas obligatoire ; il est cependant d'usage de leur adresser ou de leur remettre un exemplaire du procès-verbal. Les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester les décisions de l'assemblée générale dans un délai de 2 mois après la notification du procès-verbal, mais ils ne peuvent le faire que par voie judiciaire dans le cadre d'une action intentée contre le syndicat de copropriété et auprès du tribunal de grande instance.
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| LE LEXIQUE |
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ACHAT EN ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT
Achat sur plan. L' acquéreur paye le prix du bien acquis au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
ACTE AUTHENTIQUE
Contrat ou avant-contrat signé devant notaire.
AMIANTE
Les propriétaires des immeubles à usage d'habitation comportant plus d'un logement sont tenus de faire rechercher la présence de flocages contenant de l'amiante dans les immeubles construits avant le 1er janvier 1980, la présence de calorifugeages contenant de l'amiante dans les immeubles construits avant le 29 juillet 1996 et la présence de faux plafonds contenant de l'amiante dans les immeubles construits avant le 1er juillet 1997.
ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGES
Assurance obligatoire couvrant un bâtiment contre les risques décennaux de la construction.
BENEFICIAIRE
Terme désignant l'acheteur dans la rédaction d'un avant-contrat.
BON DE VISITE
Reconnaissance par les acquéreurs d'avoir visité un bien par l'intermédiaire d'une agence immobilière.
CARTE PROFESSIONNELLE
Les personnes exerçant les activités d'achat , de vente, de location et de gestion de biens immobiliers doivent être titulaires d'une carte professionnelle délivrée par le Préfet et renouvelable chaque année. La carte précise si son titulaire peut ou non recevoir des fonds.
CERTIFICAT DE SURFACE
Métrage précis de votre bien. Ce document est essentiel pour le bon déroulement de la vente. La loi Carrez a rendu obligatoire cette Mesure depuis le 18 juin 1997 pour toutes les ventes des biens en copropriété.
CERTIFICAT D'URBANISME
Document administratif donnant l'état des règles d'urbannisme applicables sur un terrain au jour où il est établi.
CLAUSE PENALE
Voir indemnité d'immobilisation.
COMPROMIS DE VENTE
Voir promesse de vente bilatérale.
CONDITIONS SUSPENSIVES
Outre les éventuelles conditions suspensives d'obtention de prêts et de transmission d'une attestation relative à l'amiante, les parties co-contractantes peuvent soumettre la réalisation de la vente du bien à des conditions stipulées au seul profit de l'acquéreur, lequel pourra toujours y renoncer.
C.O.S.
Coefficient d'occupation des sols : le C.O.S. sert à définir le rapport entre la surface du terrain et le droit de construire de la surface hors ~uvre net ( S.H.O.N.). Un C.O.S. de 0.4 affecté à un terrain de 500 m2 permet de construire 500x0.4 = 200 m2 de S.H.O.N., si le plan d'occupation des sols (P.O.S.) le permet.
C.O.S. RESIDUEL
Définit sur un terrain où il y a déjà une construction, le droit d'ériger une construction additionnelle. Si sur un terrain de 500 m2, il y a déjà une maison de 160 m2 (S.H.O.N .) et que le C.O.S ; est de 0.4 on peut y construire 40 m2 (S.H.O.N .), si le P.O.S. le permet.
DROITS DE PREEMPTION
Droit d'achat prioritaire permettant à une personne privée ou à une collectivité publique de se porter acquéreur d'un bien immobilier, lors de la promesse de vente, en se substituant à l'acheteur initial.
DROIT DE MUTATION
Droits et taxes perçus par le notaire, lors d'une mutation à titre gratuit ou onéreux ( vente, donation, succession, pour le compte de l'Etat et des collectivités locales.
ETAT PARASITAIRE
La loi du 8 juin 1999 oblige à produire un état parasitaire datant de moins de 3 mois en cas de vente d'immeuble situé dans une zone contaminée.
GARANTIE DE BON FONCTIONNEMENT
Cette garantie concerne le neuf : Sa durée est de 2 ans. Elle vise les éléments d'équipement ( par exemple : les radiateurs, les sanitaires...).
GARANTIE DECENNALE
Cette garantie concerne le neuf. Garantie d'une durée de 10 ans couverte par une assurance dommages-ouvrages.
GARANTIE DE PARFAIT ACHEVEMENT
Cette garantie concerne le neuf. La garantie de parfait achèvement couvre, pendant un an, tous les dommages constatés dans le procès-verbal de réception et tous ceux signalés au constructeur pendant l'année qui suit la réception ( par lettre recommandée avec AR). Le promoteur, le constructeur et tous les intervenants sont responsables.
HONORAIRES
Le montant des honoraires des agents immobiliers est libre depuis le 1er janvier 1987. Chaque agence doit afficher ses tarifs.
HYPOTHEQUE
Garantie prise par un prêteur pour l'achat d'un bien immobilier pour lequel il a consenti un crédit.
INDEMNITE D'IMMOBILISATION
Somme versée par l'acquéreur lors de la signature d'une promesse de vente. Son montant s'élève au maximum à 10% du prix de vente du bien. Cette somme sera de préférence versée, non pas directement au vendeur, mais à un agent immobilier, s'il est habilité à recevoir des fonds, ou à un notaire.
JOUISSANCE
Faculté d'utiliser un bien immobilier ou d'en percevoir les fruits ( loyers).
LOI SRU
La Loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000 reforme le droit de l'urbanisme et instaure pour l'acquéreur d'un bien dans l'ancien un droit de rétractation ou de réflexion selon le cas. Le versement de sommes lors de la signature d'offres unilatérales d'achat est prohibé à peine de nullité de l'engagement.
MANDANT
Personne qui donne à une autre ( le mandataire) le pouvoir d'accomplir en son nom un ou plusieurs actes juridiques.
MANDAT DE VENTE
Acte par lequel le mandant donne pouvoir au mandataire de vendre un bien.
P.L.U.
Le plan Local d'Urbanisme est élaboré sur l'initiative des communes et concerne l'ensemble du territoire de la commune.
PROMESSE DE VENTE
Avant-contrat signé par le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier. IL peut être établi, soit sous-seing privé, soit devant notaire. Il existe deux sortes de promesse de vente :
• La promesse unilatérale de vente : cette formule n'engage pas l'acheteur
• La promesse bilatérale ( contrat synallagmatique) appelée aussi compromis de vente : ce type d'accord engage l'acquéreur au même titre que le vendeur.
PROMETTANT
Mot désignant la personne ( le vendeur) qui s'engage à céder son bien au bénéficiaire ( l'acheteur), lors de la signature d'une promesse de vente.
RISQUE D'ACCESSIBILITE AU PLOMB
Un état des risques d'accessibilité au plomb doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, à tout contrat réalisant et constatant la vente d'un immeuble affecté en tout ou partie à l'habitation, construit avant le 1er janvier 1948.
SERVITUDE
Contrainte limitant les conditions d'utilisation d'un bien immobilier.
SOCIETES DE CAUTION
Sociétés qui acceptent de garantir le paiement du crédit immobilier n en cas de défaillance de l'emprunteur.
SYNDIC
Personne physique ou morale à laquelle est confiée l'exécution des décisions du syndicat des copropriétaires.
TAXE D'HABITATION
Taxe due au titre des impôts locaux pour tout occupant d'un logement au 1er janvier, qu'il soit propriétaire ou locataire, à titre onéreux ou gracieux.
TAXE FONCIERE
Taxe due au titre des impôts locaux par tous les propriétaires d'un logement.
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| Article special immobilier sur marseille paru sur le site de "Le Point" en avril 2008 |
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Spécial Immobilier 2008 - Comment profiter de la pause ?
Après dix années de hausse ininterrompue, le marché marque une pause. Mais, selon le type de biens, le ralentissement est plus ou moins marqué. L’analyse des professionnels et nos conseils pour vous aider à décrypter les dernières évolutions et ainsi mieux acheter ou bien vendre.
Laurence Allard
Comment profiter de la pause ?
* Imprimez
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* Classez
Dossier spécial Immobilier à feuilleter
A nouveau marché, nouveaux comportements
L’immobilier est loin d’avoir dit son dernier mot. Acheter présente toujours un certain intérêt dès lors que les candidats à l’acquisition s’approprient les nouvelles conditions du marché. Celles-ci sont aujourd’hui nettement plus favorables qu’il y a quelques mois.
Tout d’abord l’inflation. Si elle pénalise le pouvoir d’achat des Français dans leur vie quotidienne, elle soulage l’emprunteur s’il a acheté ou achète son logement à crédit. En effet, si, comme plus de 90 % des ménages, l’acquéreur a emprunté à taux fixe, le poids de sa mensualité dans son budget diminue chaque année du montant de la revalorisation de ses revenus. Il ne subit pas, à l’inverse du locataire, l’indexation de son loyer sur un indice, que ce soit celui de la construction ou actuellement celui de l’indice des prix. La valeur de son bien s’apprécie d’autre part du montant de la hausse des prix. Ce qui limite l’ampleur de la baisse si cette dernière venait à se produire.
Autre condition favorable : les taux d’intérêt devraient rebaisser dans les mois qui viennent. Le ralentissement de l’activité économique a arrêté le mouvement de hausse amorcé en 2006, qui s’est traduit pour certains par une augmentation de l’ordre de 20 % de la mensualité ou par un allongement de plus de cinq ans de la durée d’emprunt. Ces nouvelles conditions ont dissuadé beaucoup de passer à l’acte, voire ont amené ceux qui étaient « juste » à se désister.
Pour résoudre la crise financière qui n’en finit pas, la Réserve fédérale américaine ne cesse d’abaisser ses taux. Ils sont aujourd’hui à un niveau qui n’avait pas été vu depuis les années 80 et pourraient encore diminuer dans les prochains mois. La Banque centrale européenne, qui jusqu’alors résiste à la baisse, ne pourra pas ne pas suivre le mouvement, d’autant que l’économie ralentit.
D’ores et déjà, depuis novembre, les taux des crédits immobiliers n’augmentent plus ; ils baissent même pour certains emprunteurs et sur certaines durées d’emprunt (quinze ans). Cette baisse combinée à la déduction des intérêts d’emprunt votée dans le cadre de la loi Tepa redonne de la solvabilité aux ménages. « Nous sommes revenus au niveau de janvier 2006 , estime Gabriel Benoît, président de Crédit Logement. A la réserve près que si elles n’ont pas durci leurs conditions de crédit, les banques les appliquent désormais de façon draconienne, excluant ainsi les candidats à l’acquisition un peu "juste". »
Mais, surtout, le ralentissement des transactions et des prix redonne la main aux acheteurs. Ou du moins à certains, car le marché, après avoir monté ces dix dernières années de manière homogène, évolue différemment selon le type de biens. Les négociations réapparaissent et peuvent concerner 10 %, voire 30 % du prix.
Quelle baisse ?
Indéniablement, le marché ralentit et va ralentir et le prix de certains biens baisser. « Il n’y a pas d’exception française ! La France n’échappera pas au retournement du cycle , estime Alexandre Milicourtois, directeur du groupe Xerfi, un institut indépendant d’études économiques. Même si la progression a été moins forte qu’en Irlande, où les prix ont progressé sur les dix dernières années de 243 %, ou qu’en Espagne (+ 189 %), la France a participé, au même titre que douze autres pays, au cycle de hausse (+ 143 %). Nos voisins ralentissant, notre pays suivra la même tendance. » Et de justifier : le cycle a été hors norme par son ampleur, par sa durée-dix ans-, par sa géographie-la hausse a touché Paris, mais également la province, les prix en régions augmentant même dans les dernières années plus vite que dans la capitale-, par sa déconnexion des fondamentaux économiques, et en particulier de l’évolution des revenus. Depuis 2000, ces derniers n’ont progressé que de 20 %, soit cinq fois moins que les prix de l’immobilier. « Pour acheter aujourd’hui un logement de 205 000 euros, il faut en moyenne mobiliser cinq années de revenus ou trente ans d’épargne. » Autre indicateur de la baisse du pouvoir d’achat des ménages : « Pour une mensualité de 1 000 euros, un acquéreur en 2000 achetait 71 m2 ; en 2007, 47 m2 , explique Christophe Crémer, président de meilleurtaux.com. Pour la première fois en 2007, la capacité d’emprunt des ménages a baissé (-2,2 %). La hausse des taux des crédits a fait plus que compenser le ralentissement de la hausse des prix, aggravant la dégradation de la solvabilité des candidats à l’acquisition, alors qu’entre 2000 et 2006 la baisse de 2,3 % des taux d’intérêt avait compensé partiellement la hausse des prix. » Toujours pour une mensualité de 1 000 euros, un ménage pouvait emprunter 201 000 euros en octobre 2005, 195 000 en janvier 2006, 187 000 en janvier 2007 et 176 000 aujourd’hui. Soit une baisse de 14 % de sa capacité d’emprunt en un peu plus de deux ans.
Alexandre Milicourtois estime la baisse possible des prix à 17 % d’ici à 2010. « Il n’y aura pas de krach. Le marché n’effacera pas toute la hausse pour au moins trois raisons : au départ, la hausse n’a été qu’un simple rattrapage après des années de sous-valorisation ; la pression démographique se traduit par l’arrivée chaque année de 300 000 ménages supplémentaires ; l’excédent de liquidités qui existe dans le monde se reportera en partie sur l’immobilier. » Aussi ce dernier prévoit-il une reprise de la hausse à partir de 2010.
Si les économistes sont unanimes à annoncer une correction, les divergences portent sur son ampleur. Mathilde Lemoine, de HSBC, prévoit une baisse du marché de 3 % en 2008, le Crédit agricole de 5 %... Plus prudents, les hommes de terrain ne constatent, eux, qu’un ralentissement. René Pallincourt, président de la Fnaim, table sur une progression des prix dans l’ancien de 2 à 3 %. Il en est de même de Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs-constructeurs pour le neuf... Pour l’heure, en effet, la baisse n’est pas inscrite dans les chiffres. Et elle l’est d’autant moins que des signaux contradictoires apparaissent : des hausses succèdent aux baisses. Ainsi, en février, selon le dernier indice de la Fnaim, les prix des appartements anciens ont progressé après trois mois de baisse. De même, après avoir baissé les deux premiers mois de l’année, les transactions se sont redressées en mars.
Un simple répit ? « En immobilier d’habitation, le ralentissement des transactions précède toujours la baisse des prix », constate Guy Marty, directeur général de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF). Ce n’est qu’après six mois de latence que les particuliers vendeurs réajustent leur prix. Or l’allongement des délais de vente est manifeste pour certains biens.
Quelle évolution pour quels biens ?
En période d’ajustement, tous les biens n’évoluent pas de la même façon. Si la hausse des prix a été homogène, des différences sont en train de réapparaître selon la population à laquelle les biens s’adressent, selon le type de logement, sa superficie, selon la nature des vendeurs... Si bien qu’aujourd’hui, que vous soyez acheteur ou vendeur, il vous faut appréhender le marché spécifique sur lequel vous êtes placé ou vers lequel vous souhaitez aller. Vous ne pourrez pas obtenir le même prix ni la même offre de biens...
Le neuf. En nombre de transactions, le marché du neuf ralentit tout d’abord plus vite que celui de l’ancien. Les ventes n’ont progressé en 2007 que de 0,9 % (127 000 unités vendues), alors que la hausse dépassait 20 % en 2002-2003. « La crise des subprimes a marqué un véritable tournant. Alors qu’au premier semestre le nombre des réservations progressait de 12 %, il diminuait de 10 % au second », relève Alain Dinin, président de Nexity. Autre indice : selon le dernier observatoire du financement des marchés résidentiels, le volume des crédits a diminué en 2007 de 1,8 % dans le neuf, alors qu’il a progressé de 4,8 % dans l’ancien. Or tant les investisseurs que les acquéreurs occupants utilisent le crédit pour financer leur achat. Et les premiers mois de 2008 amplifient la tendance avec une baisse estimée des montants de prêts accordés de 12 % en janvier, de 10 % en février et de 5 % en mars.
A ce comportement différent entre le neuf et l’ancien, il y a au moins quatre explications. Même si l’écart s’est estompé ces dernières années, les prix dans le neuf sont plus élevés. Cette cherté conjuguée avec la hausse des taux d’intérêt a exclu du marché les clients les plus modestes, et en particulier les primo-accédants, clientèle par excellence des programmes neufs en périphérie des villes. Mais, surtout, le nombre d’investisseurs dans le neuf qui s’était fortement accru, représentant en 2006, selon les chiffres de la FPC, 53 % des ventes, s’est considérablement restreint avec la hausse des taux, l’encadrement des loyers, les craintes de ne pas trouver de locataires... Cette clientèle ne représentait plus que 48 % des acheteurs en 2007, voire moins de 40 % sur les derniers mois. Faute de foncier, l’offre de biens neufs s’est déplacée également de plus en plus loin des centres-villes ou des lieux d’activité, augmentant ainsi pour de nombreuses familles le coût des transports, dissuadant les personnes âgées de s’y installer... Dans le même temps, portés par l’euphorie du marché, les programmes lancés il y a dix-huit mois à deux ans se sont multipliés...
Qu’en déduire ? Que les acquéreurs ont aujourd’hui davantage de choix. Mais ce n’est pas vrai pour tous les types de biens ! Si l’immeuble est bien situé, ne pas acheter présente le risque de ne pas retrouver dans les prochains mois un bien identique. En effet, le foncier est limité et les promoteurs annulent ou retardent aujourd’hui certains programmes pour ne pas connaître les mêmes difficultés d’écoulement que pendant la dernière crise immobilière des années 90.
Une baisse des prix ? Rien n’est moins sûr. Ainsi, à Paris, malgré quelques désistements, les promoteurs affichent une grande sérénité au regard du déséquilibre entre la demande et l’offre. Sur les biens de qualité, favorablement situés, les promoteurs peuvent se permettre d’allonger les délais de commercialisation.
Sur les immeubles en revanche moins bien situés où l’offre est abondante, il peut exister une fenêtre de négociation. Tout dépend du promoteur, de son stock d’immeubles, de sa capacité à faire le gros dos... Les difficultés ne sont pas de même ampleur que lors des années 90. « On évalue à 2 600 logements la totalité de l’offre commerciale qui porte sur des biens construits », explique Jean-François Gabilla. D’ores et déjà, certains promoteurs ont corrigé le tir : reconvertissant des produits destinés aux investisseurs en une offre à l’accession... Reste que des promoteurs commencent à proposer le parking, la cuisine équipée... La marge de négociation sera d’autant plus forte que des programmes lancés sont attendus dans les prochains mois au même endroit... A vous de réaliser votre propre enquête de terrain !
Il existe sur le marché du neuf un segment qui échappe aujourd’hui à la correction : celui des zones dites Anru qui bénéficient de prix maîtrisés, d’une TVA à 5,5 %, du prêt à taux zéro majoré... Preuve qu’il existe toujours une demande solvable pour des biens ne dépassant pas un certain prix. Un marché qui pourrait s’étendre avec l’extension de ces zones prévue dans le cadre du projet de loi qui doit être discuté avant l’été au Parlement. « Il faut davantage s’occuper de la demande que de l’offre », estime Alain Dinin, dont le groupe devrait prochainement proposer aux primo-accédants une offre de crédit à taux préférentiel.
Autre marché en bonne santé : celui des résidences services : étudiantes, d’affaires, seniors. La demande est supérieure à l’offre en raison notamment des avantages fiscaux qui améliorent la rentabilité.
L’ancien.
C’est plus que jamais une succession de micromarchés, une vraie peau de léopard », estime Patrick-Michel Khider, coprésident de Laforêt Immobilier. Ainsi, « les biens haut de gamme n’enregistrent aucune baisse », constate Charles-Marie Jottras, président de Féau. « Les étrangers sont toujours aussi présents », surenchérit Alexander Kraft, directeur Europe de Sotheby’s International Realty France. Toujours selon les derniers chiffres de Knight Frank, les ventes aux acquéreurs internationaux se sont accrues de 15 % en 2007. Sur ce type de biens, pas de miracle à attendre pour l’acheteur, en dehors de quelques opportunités très ponctuelles dues à des situations exceptionnelles. Les fameuses « bonnes affaires » dont on a entendu parler mais qu’on ne voit jamais !
Une réduction de l’offre.
Pour les biens plus classiques, la segmentation se fait sur les budgets-en régions, les biens supérieurs à 300 000 euros trouvent plus difficilement preneurs-et sur la qualité. Tout défaut sur l’emplacement ou le plan se paie. Plusieurs constats : les biens surévalués par rapport au prix du marché ne se vendent plus, et ne sont quelquefois même plus visités. Le vendeur ne peut plus espérer que le prix du marché rattrape ses prétentions, comme c’était le cas ces dix dernières années. « Il peut craindre de vendre moins cher que le marché, car le bien aura été "grillé" auprès des acheteurs qui auront constaté qu’il est en vente depuis plusieurs mois », mettent en garde les agents immobiliers.
Les propriétaires étant des particuliers qui ont parfois acheté avant de vendre, les négociations redeviennent monnaie courante. Acculés par le coût de leur prêt-relais, certains vendeurs ne peuvent attendre indéfiniment et les autres n’y ont pas non plus forcément intérêt. Les baisses par rapport aux prix affichés peuvent alors atteindre 10 %, voire dépasser 20 %.
Après une période d’observation de la part des vendeurs, des réajustements de prix peuvent apparaître dans les six prochains mois. Mais il est aussi à prévoir, comme ce fut le cas pendant la crise des années 90, une réduction de l’offre, des vendeurs retardant la mise sur le marché du bien dans l’attente de jours meilleurs. Or ces biens retirés de la vente sont souvent de bonne qualité.
Dans les prochains mois, l’acheteur va devoir arbitrer entre son souhait d’acheter éventuellement moins cher et le risque de ne pas retrouver avant longtemps un bien équivalent. A contrario, il n’est plus tenu de se décider vite pour ne pas supporter les hausses à venir
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